La aparición de las SOCIMI supuso un antes y un después para el sector inmobiliario español por las expectativas puestas en ellas y los beneficios fiscales que traían consigo. Aunque el entusiasmo inicial ha ido a menos, el interés de los inversores hacia estas sociedades se mantiene con el paso de los años.
Más de una década después de su creación, las SOCIMI siguen dando que hablar en nuestro país. De hecho, son muchos los detractores y defensores que continúan sembrando la polémica en torno a estos vehículos de inversión inmobiliaria regulados en España desde 2009 y cotizados desde 2013.
Lejos de ser los pioneros, hace diez años la mayoría de economías avanzadas en el mundo ya contaban con un tipo de sociedades similares a las SOCIMI. Estados Unidos fue el primer territorio que apostó por ellas, en 1961, con la creación de la figura de los REIT (Real Estate Investment Trust).
Después vinieron otros como Holanda (1969), Nueva Zelanda (1971), Canadá (1993), Francia (2003), Reino Unido (2007) o Alemania (2007). Actualmente, sesenta países han hecho suyo este modelo, que supera los dos billones de euros de capitalización bursátil a nivel mundial. Ahora bien, ¿por qué estos vehículos de inversión han sido capaces de traspasar fronteras?
SOCIMI: condiciones y ventajas fiscales
Si nos centramos en el régimen de las SOCIMI, se trata de instrumentos de inversión cotizados cuya principal actividad es la compra, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento a terceros (directamente o a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI). Estas sociedades están reguladas por la Ley 11/2009 (posteriormente modificada por la Ley 16/2012), y deben cumplir los siguientes requisitos:
1. Cotización en un mercado regulado
Pueden hacerlo en el Mercado Continuo, o en un sistema multilateral de negociación español, de la UE o de cualquier otro país con información tributaria, como el BME Growth (hasta hace poco conocido como Mercado Alternativo Bursátil o MAB).
2. Capital mínimo de cinco millones de euros dividido en acciones nominativas
Además, más del 80% de su volumen de activos tiene que estar invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento (como viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas); terrenos para la promoción de bienes inmuebles, o participaciones en el capital de otras SOCIMI.
3. Condiciones exigentes en materia de alquiler de activos
Al menos el 80% de sus rentas deben proceder del alquiler de bienes inmuebles a terceros o de dividendos o participaciones en beneficios de otras SOCIMI o REIT. Por otro lado, los bienes inmuebles que integran sus carteras tienen que permanecer arrendados durante un mínimo de tres años (siete años en el caso de inversiones inmobiliarias promovidas por la misma sociedad). Por último, las SOCIMI están obligadas a reinvertir en activos para alquilar más del 80% de sus rentas, la totalidad de los dividendos que reciben de otras SOCIMI y la mitad de las plusvalías.
Este es el listado de condiciones que deben obedecer a rajatabla, pero las SOCIMI también cuentan con un gran beneficio fiscal que ha motivado la expansión internacional de este modelo y ha suscitado el interés de gigantes del real estate como Blackstone o Cerberus.
Su principal atractivo es que son entidades que tributan a un tipo del 0% en el Impuesto de Sociedades, y no del 25% como se aplica al resto. Como contrapartida, la carga tributaria de estos vehículos de inversión se traslada a sus accionistas, ya que los socios de las SOCIMI no tienen derecho a ninguna deducción ni sobre los dividendos que perciben ni sobre las plusvalías que generan.
Además, las SOCIMI tienen una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y por la compra de terrenos para la promoción de estos inmuebles.
¿Por qué se crearon las SOCIMI?
Diversificar riesgos, disfrutar de ventajas fiscales y obtener grandes rentabilidades son tres de los objetivos que empujan a los inversores a apostar por este modelo. Con todo, en España las SOCIMI no se crearon para enriquecer a los grandes fondos, sino como incentivo para reactivar el mercado inmobiliario después de la crisis de 2008, aumentar la oferta de viviendas en alquiler y, como consecuencia, frenar la escalada de precios.
Doce años después de su puesta en marcha, todo apunta a que las SOCIMI no han conseguido poner fin a la tendencia alcista de las rentas, especialmente en ciudades como Barcelona. De hecho, entre 2013 y 2020, el coste mensual del alquiler en la capital catalana se ha incrementado de media más de un 40%, según Idescat.
Tampoco se ha logrado que el ciudadano medio acceda a la propiedad inmobiliaria con más facilidad, ya que cerca del 80% de las SOCIMI son inversores institucionales, es decir, fondos de inversión, instituciones financieras, fondos soberanos y planes de pensiones.
Un futuro incierto con demandas claras
En el último informe publicado por Armanext, se afirma que el número total de SOCIMI que cotizan actualmente en BME Growth y Euronext (bolsa de valores paneuropea) asciende a 91, y el valor de sus activos alcanza los 19.477 millones de euros. Además, a estas sociedades debemos sumarles las cuatro que cotizan en el Mercado Continuo y que, al cierre de julio de 2020, ya lograban un valor de mercado de 7.598 millones de euros: Colonial, Merlin Properties, Lar España y Arima Real Estate.
La crisis sanitaria y económica actual no ha pasado de puntillas por este sector, con un descenso notable de nuevas SOCIMI entre 2020 y lo que llevamos de 2021. No obstante esto, las expectativas de futuro son optimistas y, según el presidente de Armanext, la previsión es que este año salten al parqué hasta doce SOCIMI más.
Pese a las buenas previsiones, los inversores que han apostado por estas sociedades no bajan la guardia. Asocimi, la patronal que representa a 34 SOCIMI cotizadas en BME Growth desde finales de 2018, tiene claro cuáles son las demandas actuales del sector: menos incertidumbre ante posibles reformas fiscales, más liquidez y mayor seguridad jurídica.
