API son las siglas de agente de la propiedad inmobiliaria, una denominación profesional vinculada a la intermediación en operaciones como compraventas y alquileres. Para entender qué acredita quien las utiliza, hay que distinguir la colegiación, el registro administrativo que corresponda y el encargo recibido: cada uno responde a una pregunta diferente.
En una operación puedes encontrarte también con un agente, un asesor inmobiliario o un profesional que se presenta como independiente o certificado. El nombre comercial no basta para saber quién lo ha contratado, qué servicios presta y si puede actuar en nombre de otra persona.
Agente, asesor, API, independiente y certificado
| Nombre que encuentras | Qué información aporta | Qué queda por comprobar |
|---|---|---|
| Agente inmobiliario | Identifica una actividad de intermediación o servicios inmobiliarios | Identidad del prestador, funciones y requisitos del territorio |
| Asesor inmobiliario | Presenta un servicio de asesoramiento cuyo contenido debe concretarse | Qué analiza, qué entrega y qué servicios están incluidos |
| API colegiado | Declara pertenencia a un colegio oficial de agentes de la propiedad inmobiliaria | Colegio, número y situación de ejercicio |
| Independiente | Describe una forma de presentarse profesional o empresarialmente | Con quién trabaja, quién lo remunera y qué vínculos tiene |
| Certificado | Remite a una acreditación que debe identificarse | Quién la expide, qué acredita y cuál es su alcance |
La tabla sirve para leer esas denominaciones, no para equipararlas a cinco títulos oficiales. En la contratación con consumidores, el art. 60 de la ley de consumidores exige información previa sobre la identidad del empresario, las características del servicio y sus condiciones económicas.
¿Es obligatorio estar colegiado como API para intermediar?
El marco estatal permite ejercer las actividades de intermediación mencionadas en el art. 3 del Real Decreto-ley 4/2000 sin necesidad de título ni pertenencia a un colegio oficial. Eso no equivale a que no existan requisitos autonómicos para ejercer.
Por otra parte, incorporarse a un colegio oficial API sí tiene sus requisitos. Los Estatutos aprobados por el Real Decreto 1294/2007, arts. 1 a 4, regulan las condiciones de incorporación y las situaciones colegiales. Su art. 2 contempla el uso de la denominación por los colegiados ejercientes.
Conviene separar, por tanto, dos preguntas: «¿qué necesito para prestar esta actividad en este territorio?» y «¿qué necesito para incorporarme a este colegio?». Un curso anunciado como formación inmobiliaria no responde por sí solo a ambas.
Los requisitos territoriales: dos ejemplos comprobados
| Territorio | Referencia oficial | Qué permite comprobar |
|---|---|---|
| Cataluña | Ley 18/2007, arts. 55 a 57 | Regula la actividad habitual y retribuida; exige capacitación, garantía, seguro de responsabilidad civil y registro obligatorio |
| Comunitat Valenciana | Trámite oficial de inscripción de agentes | Existe un registro propio; su procedimiento remite al Decreto 98/2022 |
Son dos ejemplos, no un mapa completo de España. La colegiación API y la inscripción en un registro autonómico acreditan condiciones diferentes; un número no debe presentarse como si fuera el otro. Tampoco basta con una lista de requisitos de otra comunidad para comprobar un profesional.
En Cataluña, además, el art. 55.5.b exige al agente una nota de encargo de los propietarios antes de iniciar la oferta de la vivienda. El art. 55.6 detalla su contenido, incluidas las facultades concedidas y la retribución. Es una obligación citada para ese ámbito territorial.
Quién encarga, quién intermedia y quién puede firmar
Comprador y vendedor son las partes de la compraventa. El intermediario presta el servicio contratado; que participe en las visitas o en la negociación no permite deducir que puede vender por el propietario o aceptar cualquier condición por él.
El Código Civil, arts. 1709, 1713 y 1714, regula el mandato, exige mandato expreso para enajenar y señala los límites de lo encargado. Para entender esa relación, consulta mandante y mandatario en una compraventa.
Estas preguntas ayudan a identificar la función de cada persona:
- ¿Quién contrata el servicio? Pide identificar a la persona o empresa que lo presta y a quien se lo encarga.
- ¿Qué trabajo comprende? Publicitar, buscar inmuebles, organizar visitas y negociar no describen exactamente el mismo servicio.
- ¿Qué puede hacer en nombre de otra persona? Comprueba las facultades documentadas, especialmente para firmar o recibir dinero.
- ¿Quién lo remunera y por qué? El alcance y las condiciones de la comisión inmobiliaria deben estar identificados.
- ¿Qué acreditación presenta? Distingue colegio, registro, formación y cobertura exigible.
La pieza sobre el notario en la compraventa desarrolla otra función de la operación. Esta ficha se centra en los nombres de los intermediarios y en cómo leer su encargo.
Para quién importa
- Si vas a comprar: identifica si has contratado un servicio propio o estás tratando con el intermediario de quien vende. No lo deduzcas solo de que te acompañe durante la operación.
- Si eres propietario: comprueba la duración del encargo, las facultades concedidas, el precio y las condiciones de exclusividad que te propongan.
¿Independiente significa que solo defiende mis intereses?
La palabra no aclara por sí sola quién paga, para quién trabaja o qué incentivos existen. Esa información se comprueba en la relación y en el encargo concretos.
¿Asesor certificado equivale a API colegiado?
No puede darse por hecho. Para comparar acreditaciones hay que conocer la entidad emisora, el requisito que acredita y, si se declara colegiación, el colegio y la situación del profesional. La etiqueta «certificado» sin esos datos no permite establecer equivalencias.
Más definiciones en InmoDict · Conceptos inmobiliarios.
Fuentes comprobadas el 14 de noviembre de 2026. Los ejemplos territoriales no sustituyen la comprobación de los requisitos aplicables en cada comunidad.
Cómo se ha hecho: investigación y redacción asistidas por inteligencia artificial, con revisión editorial de Jairo Cortés, director de InmoInforma, el 14 de noviembre de 2026. InmoInforma es un medio editado por InnovaOrigen Tech SLU. No se atribuye revisión jurídica especializada.