Hace años que las administraciones públicas buscan una solución que ponga fin a los problemas de acceso a la vivienda de alquiler. Ante una demanda que no para de crecer y la caída del interés promotor por la vivienda protegida, poco a poco se abren paso alternativas y estrategias a nivel estatal, autonómico y local.
El aumento del porcentaje de hogares españoles que viven en régimen de alquiler y el incremento progresivo de las rentas han dado paso a un cambio de rumbo en las políticas de la Administración pública. Y es que, debido a esta situación, tanto el Gobierno central como las comunidades autónomas han empezado a favorecer el arrendamiento frente a la compraventa como método de acceso preferente a la vivienda asequible.
Se trata de un fenómeno que ha cobrado especial relevancia en la última década, ya que, hasta hace unos años, sólo había lugar para la promoción y calificación de vivienda protegida destinada a la venta. Según uno de los últimos informes de Gesvalt y Atlas Real Estate Analytics, ciertas particularidades del contexto económico y social actual han sido determinantes para que las autoridades empiecen a ver en el alquiler la modalidad de preferencia en los esquemas de vivienda asequible:
- El aumento significativo, entre 2004 y 2019, del porcentaje de hogares españoles que viven en régimen de arrendamiento. Es una tendencia especialmente notable en la población más joven que busca su primera vivienda.
- El incremento de los precios del alquiler en el conjunto de España, concretamente entre 2016 y 2019, y en los principales núcleos urbanos.
- La explosión del interés por el build to rent, que está cambiando la forma en la que el sector privado promueve y gestiona sus inmuebles residenciales.
- La caída del interés promotor privado a la hora de construir y sacar al mercado vivienda protegida por el aumento de los costes operativos y la limitación de precios. Hay que tener en cuenta, que, desde 2014, el sector público tan solo ha gestionado el 19% de las promociones de protección oficial.
Vivienda protegida, la solución clásica
Pese a que en los últimos años su atractivo ha disminuido considerablemente, la vivienda de protección oficial (VPO) continúa siendo la solución favorita de los gobiernos para aumentar el parque inmobiliario residencial en España.
El origen de la vivienda protegida en nuestro país se remonta a la década de los sesenta y, actualmente, es una tipología de inmueble que sigue muy enfocado a la compraventa. De hecho, apenas un 13,3% de las viviendas de protección oficial construidas entre 2016 y 2020 tenían como finalidad el arrendamiento, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Actualmente, la vivienda protegida de alquiler cuenta con tres regímenes específicos, de acuerdo con el precio máximo permitido: especial, general y de precio concertado. En la siguiente tabla, se pueden observar las diferentes modalidades a nivel nacional, aunque para acceder a uno de estos activos, todos los inquilinos deben destinarlo a vivienda habitual y contar con unos ingresos inferiores a los que determine su comunidad autónoma, entre otros requisitos.
Cuando la vivienda de protección oficial no es suficiente
Según el estudio, en nuestro país se necesitan más de un millón de viviendas de alquiler asequible. Para calcular esta cifra, se han contabilizado los hogares españoles que destinan más del 40% de sus ingresos al pago de la renta. Por provincias, las que más requieren esta tipología de activos son aquellas que combinan una gran presión demográfica con precios de alquiler elevados: Madrid, Málaga, Barcelona, Sevilla, Valencia, Cádiz y Alicante.
Fuente: Atlas Real Estate Analytics, a partir de datos del INE y del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Teniendo en cuenta que las VPO son insuficientes para solucionar los problemas de acceso a la vivienda en España, la Administración pública ya ha empezado a desarrollar planes alternativos que abarcan desde las ayudas a la promoción hasta la limitación en los precios del alquiler o el impulso de la colaboración público-privada mediante la cesión de suelos.
Pese a que el Gobierno quiere elevar a 100.000 las viviendas para alquiler asequible que salgan al mercado durante la actual legislatura, todo apunta a que las actuaciones más importantes en esta materia se llevarán a cabo a nivel municipal y autonómico. Prueba de ello son las diferentes iniciativas que destaca el informe de Gesvalt y Atlas Real Estate Analytics: el Plan Vive de Madrid y de Andalucía, el Habitatge Metròpolis de Barcelona o el Plan Adha + Recuperem Llars de la Comunidad Valenciana.
