Hoy en día es posible cerrar una operación de compraventa de viviendas entre particulares con total garantía y seguridad, y sin la intermediación de una agencia inmobiliaria. En este artículo te explicamos qué aspectos debes tener en cuenta como comprador y vendedor de un inmueble.
La compraventa de una vivienda no siempre tiene que implicar a un intermediario. De hecho, hay personas que deciden publicar su propio anuncio en un sitio web especializado con el objetivo de encontrar compradores potenciales para su inmueble. Una vez se ha llegado a un acuerdo, la transacción se puede formalizar ante notario y sin la intervención de una agencia inmobiliaria.
Aunque sea una alternativa viable y con garantías, según una encuesta publicada por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), el trato directo entre particulares aún no es la opción preferida por los españoles y sólo fue adoptada en el 45% de los casos en 2018.
No obstante, el 26% de los compradores que contrataron los servicios de una agencia inmobiliaria se declararon insatisfechos con la experiencia. Lo mismo ocurrió con los vendedores, que, en muchas ocasiones, vieron abusivas la cláusula de exclusividad y las comisiones que estos operadores pretenden cobrar.
Ventajas de comprar una vivienda a un particular sin intermediarios
Cuando la compraventa de viviendas se realiza entre particulares, su relación se rige por la legislación civil y no es un trato que esté exento de regulaciones. Esto garantiza que el comprador pueda, por ejemplo, reclamar por vicios ocultos en un plazo de seis meses o hasta pedir la nulidad de la compra por error en el consentimiento.
Además, existen ciertas ventajas vinculadas con la compra de una vivienda a un particular. La más importante es el ahorro en el precio final de la transacción. Recordemos que las agencias inmobiliarias suelen cobrar el 5% del valor de la compraventa de la vivienda como comisión, o lo que es lo mismo: si queremos hacernos con un piso que cuesta 200.000 euros, acabaremos abonando 10.000 euros más.
El otro incentivo de la compraventa de viviendas entre particulares es la posibilidad de llegar a un acuerdo con el vendedor. El trato directo con el propietario nos ofrece más libertad a la hora de negociar una rebaja y es clave para que la gestión y el cierre de la operación sean más ágiles.
Consejos para evitar la estafa en la compra de una vivienda a un particular
Ahora bien, optar por esta estrategia también puede conllevar ciertos riesgos. Para evitar las estafas y las compras inducidas por vendedores muy hábiles y convincentes, los consumidores deben extremar la prudencia y tener claras sus necesidades y posibilidades económicas.
Como en la gran mayoría de los casos la compraventa entre particulares tiene como objeto una vivienda usada o de segunda mano, antes de firmar nada el cliente deberá conocer al detalle la situación legal del activo (sobre todo averiguar quién es su propietario real en el Registro de la Propiedad y si el activo tiene deudas o cargas hipotecarias asociadas), su entorno diurno y nocturno, y su estado material. De esta manera, se pueden evitar sorpresas de última hora como ruidos u olores indeseados, o aluminosis, humedades o problemas de aislamiento.
Para cerrar una operación con todas las garantías, el comprador también deberá informarse del precio de venta de la zona (sospecha si te ofrecen una vivienda por un coste muy inferior al precio de mercado); visitar el inmueble varias veces y conocer al propietario personalmente; revisar bien el contrato de acuerdo con sus derechos y obligaciones, y solicitar el asesoramiento de un experto cuando no se tengan las cosas claras.
¿Qué pasos debo seguir si quiero vender mi vivienda sin agencia?
No sólo los compradores pueden beneficiarse de esta alternativa. Como hemos comentado anteriormente, existe la posibilidad de vender tu vivienda por tu cuenta, sin la necesidad de contratar a un intermediario para que busque compradores y cierre la transacción. Para hacerlo bien, deberás seguir estos pasos:
1. Investiga el mercado para fijar un buen precio de venta
Antes de poner en venta tu vivienda, debes determinar su precio de salida. Para ello, es fundamental que tengas en cuenta algunos factores de tu inmueble como, por ejemplo, su ubicación geográfica y estado.
Asimismo, deberás investigar cuál es el precio de mercado de tu zona y echar mano de las herramientas de tasación gratuitas que existen en la red. Aunque ya hayas descartado la idea de trabajar con una agencia inmobiliaria, ten presente que pueden valorar tu vivienda gratis y sin ningún compromiso.
2. Ten lista toda la documentación obligatoria
Una vez tengas claro que vas a vender tu vivienda y por cuánto la vas a poner en el mercado, prepara todo el papeleo que vas a necesitar. En el caso de la compraventa de viviendas entre particulares, deberás tener en regla el título de propiedad y tu DNI, y haber solicitado los siguientes documentos:
- Nota simple registral.
- Cédula de habitabilidad.
- Certificado energético.
- Certificado de calificación urbanística.
- Certificación de Inspección Técnica del Edificio (obligatorio sólo para inmuebles con más de 45 años de antigüedad).
- Comprobante de los gastos de comunidad (para verificar que están al corriente de pago).
- Últimos recibos de suministros y de IBI.
- Certificado de deuda pendiente (si la vivienda tiene cargas asociadas como una hipoteca).
3. Vende bien tu vivienda
Para empezar, si vas a vender tu vivienda a través de Internet, toma imágenes de buena calidad de todo el inmueble. Después, escoge qué canales vas a utilizar para promocionar tu activo y, una vez estés en plena fase de promoción, gestiona bien los contactos de interés y causa una buena impresión a la hora de recibir a tus visitas.
4. No te cierres a la hora de negociar
Aunque tengas muy claro el precio de salida de tu vivienda, nunca te cierres a negociar con el comprador. Se trata de una de las etapas más importantes de la venta, ya que normalmente el cliente siempre solicitará una rebaja. Es por eso que debes estar abierto a las ofertas que te propongan, sobre todo si quieres vender rápido tu inmueble.
Tampoco te dejes presionar y adelántate a lo que pueda suceder. Ten en cuenta que en nuestro país el precio de venta de una vivienda acaba siendo entre un 10% y un 20% inferior al primer precio fijado por el vendedor. Por este motivo, es interesante incluir desde el principio este porcentaje en el coste del activo para que contemplar una rebaja no sea del todo perjudicial para el propietario.
5. Firma la escritura pública de compraventa
En el momento de cerrar la transacción, opta por elevar el contrato de compraventa a escritura pública para que puedas inscribirlo en el Registro de la Propiedad y sea válido frente a terceros. No te olvides que en este documento se detallan todas las cláusulas de la operación y que cualquier información falsa estará considerada como delito penal.
Tras la venta, deberás liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y hacer frente a los tributos obligatorios: IRPF (se abona en el año posterior a la venta, en la declaración de la renta), plusvalía municipal (se paga dentro de los 30 días siguientes al cierre de la transacción) e IBI (puedes pactarlo con el comprador, según el tiempo en que cada uno ha sido dueño de la vivienda durante ese ejercicio).
