Los fondos de inversión inmobiliaria (FII) son una forma de inversión colectiva que invierte en activos inmobiliarios como edificios de oficinas, tiendas y centros comerciales, galpones y viviendas. Los inversores en un FII compran “unidades” que les dan derecho a una porción de los ingresos (alquileres) y del capital (aumento del valor de los activos) de la cartera de inmuebles del fondo.
¿Cómo funciona un fondo de inversión inmobiliaria y cuáles son sus beneficios fiscales?
Los fondos de inversión inmobiliaria poseen y a menudo gestionan bienes inmuebles que producen ingresos, como centros comerciales, apartamentos, centros de salud y propiedades hoteleras.
Beneficios y riesgos
Presentan ingresos con los alquileres que pagan los inquilinos y con los pagos de las hipotecas de los préstamos que conceden.
Los REITs son una buena opción para los inversores que buscan invertir en activos inmobiliarios sin tener que comprar y administrar directamente los inmuebles. Sin embargo, los REITs son más volátiles que los fondos de inversión inmobiliaria y pueden verse afectados negativamente por las mismas condiciones económicas y de mercado que afectan a otros tipos de inversiones.
Beneficios fiscales
Los fondos de inversión inmobiliaria no tributan a nivel de sociedad si el 90% de sus beneficios se distribuyen como dividendos a los inversores. Los inversores tributan por los dividendos que reciben de los fondos de inversión inmobiliaria de acuerdo con su tarifa impositiva personal.
Para poder acogerse a la exención fiscal de los REIT, muchos de ellos distribuyen la mayor parte de sus beneficios en forma de dividendos a los accionistas.
¿Es lo mismo un fondo de inversión inmobiliaria y un fideicomiso de inversión inmobiliaria?
No, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (FIA) son diferentes de los fondos de inversión inmobiliaria. Los FIA se rigen por un fideicomiso, que es un acuerdo legal que establece una relación fiduciaria entre un fideicomitente y un fideicomisario. El fideicomitente es el responsable de administrar los activos del fideicomiso y el fideicomisario es el beneficiario del fideicomiso. En el caso de los FIA, el fideicomisario suele ser una entidad sin fines de lucro, como una universidad o un hospital, y el fideicomitente es una empresa de servicios financieros. Los FIA invierten en activos inmobiliarios como edificios de oficinas, tiendas y centros comerciales, galpones y viviendas.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria fueron creados por el Congreso en 1960 porque el gobierno quería dar a los pequeños inversores formas de invertir en propiedades de renta a gran escala que normalmente sólo estarían disponibles para los inversores institucionales.
Aspectos a tener en cuenta antes de invertir en un fondo inmobiliario
No cabe duda de que los fondos de inversión inmobiliaria son una forma de que los pequeños inversores participen en grandes operaciones inmobiliarias. Sin embargo, hay algunos aspectos importantes a tener en cuenta antes de realizar una de estas inversiones:
- Algunos fondos de inversión inmobiliaria pueden estar expuestos a riesgos específicos de los inmuebles, como el riesgo de daños causados por el clima o el riesgo de que los inquilinos no puedan pagar el alquiler.
- Los fondos de inversión inmobiliaria pueden ser menos líquidos que otros tipos de inversiones, lo que significa que los inversores pueden tener que esperar más tiempo para vender sus unidades si necesitan hacerlo.
- Los rendimientos de los fondos de inversión inmobiliaria pueden estar sujetos a la tasa impositiva personal de los inversores.
- Los fondos de inversión inmobiliaria pueden estar expuestos al riesgo de cambio si el FII invierte en activos inmobiliarios en una moneda extranjera.
- Los fondos de inversión inmobiliaria pueden estar sujetos a comisiones y cargos, como comisiones de gestión y cargos de suscripción y redención.
- Algunos fondos de inversión inmobiliaria pueden invertir en activos inmobiliarios que están sujetos a regulaciones especiales, como las leyes de bienes raíces.
- Los fondos de inversión inmobiliaria pueden estar expuestos al riesgo de mercado, como el riesgo de cambio o el riesgo de tasa de interés.
