El valor de referencia ha llegado para sustituir al valor real a partir de enero de 2022. A continuación, vemos cómo este relevo puede afectar a diversos tributos vinculados con la compraventa de inmuebles usados, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP).
Uno de los cambios más controvertidos de la nueva Ley de lucha contra el fraude fiscal, aprobada a principios de julio de 2021, está relacionado con un impuesto muy presente el negocio de la compraventa de viviendas desde hace décadas: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP).
El ITP es un tributo de carácter indirecto, que grava la transmisión de un inmueble de segunda mano, ya sea por adquisición, herencia o donación, y que corre a cargo de la persona que recibe la vivienda. El contribuyente debe abonar este impuesto en un plazo de 30 días hábiles y en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde esté ubicado el activo.
Hasta ahora, la cuota tributaria del ITP se obtenía aplicando un tipo de entre el 4% y el 10% sobre el valor real del inmueble. Aunque este porcentaje puede variar según la región e incluso ser más reducido si se trata de familias numerosas, jóvenes y otros colectivos vulnerables, lo que realmente generaba disparidad de opiniones era el concepto de valor real de la vivienda.
Y es que, a pesar de que en principio se entendía que el valor real de un inmueble era el que venía documentado en la escritura, no eran pocas las veces que Hacienda no estaba de acuerdo con esta cifra por ser demasiado baja. A partir de aquí, se iniciaba una comprobación de valores y empezaban los problemas: la mayoría de estos procedimientos eran finalmente anulados en los tribunales porque las valoraciones propuestas por la Agencia Tributaria no tenían en cuenta las circunstancias específicas de la vivienda.
El valor de referencia entra en juego
La nueva Ley de lucha contra el fraude fiscal ha servido para que Hacienda cambie las reglas del juego en el terreno de la valoración de inmuebles. Harta de perder ante el contribuyente por fijar un precio demasiado alto, a partir de ahora es el valor de referencia y no el real el que servirá como base imponible mínima para el ITP y también para otros tributos como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).
El valor de referencia será inferior al valor de mercado y, para determinarlo, se utilizarán datos obtenidos de declaraciones de ciudadanos y comunicaciones de ayuntamientos, notarios y registradores, complementados con precios de compraventa. Ya no será necesario que un perito de la Hacienda autonómica visite la vivienda para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto.
Cuando la persona que reciba el inmueble no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá explicar y demostrar sus razones ante las autoridades. Es por eso que la carga de la prueba recaerá en el contribuyente y no en Hacienda, como ocurría antes. Además, este valor también servirá a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio (IP) para inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2022. En ningún caso afectará al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tributo para el que se seguirá utilizando el valor catastral.
¿Cuándo se harán públicos los valores de referencia?
Todo apunta a que los valores de referencia entrarán en vigor en enero de 2022 (la medida no tiene carácter retroactivo). El Catastro será el órgano responsable de definirlos en octubre de cada año y a partir del análisis de precios de las compraventas que se hayan realizado ante notario. Estas cifras serán públicas y podrán conocerse cuando se consulten los datos catastrales del activo.
En este sentido, es importante que el contribuyente revise que la información del Catastro referente al inmueble que acaba de recibir o comprar es correcta. Si no está de acuerdo con algún dato o con los criterios que se han seguido para definir el valor de referencia, siempre puede iniciar un procedimiento de rectificación de errores o de subsanación de discrepancias, como hemos explicado anteriormente.
Algunos expertos del sector ya se han pronunciado en contra de esta modificación de la normativa. Uno de los argumentos más escuchados es que el valor de referencia es injusto, ya que se fija sin evaluar posibles circunstancias específicas del inmueble, como su estado de conservación. Por ejemplo, a partir de ahora el valor de referencia será el mismo para una casa reformada que para otra sin reformar si comparten características como la superficie, la antigüedad o la localización.
Además, que sea una cifra que se calcula en octubre de cada año y que sea válida durante los doce meses siguientes también puede llegar a ser perjudicial para el ciudadano. Y es que siempre puede darse el caso de que un inmueble se revalorice a lo largo de todo ese tiempo por diferentes factores como las condiciones del mercado o las mejoras que se hayan podido acometer en él.
Si vas a comprar, heredar o recibir una vivienda de segunda mano durante 2021 no debes temer al valor de referencia. Hasta enero del próximo año, se tendrán que continuar utilizando cualquiera de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria y, como contribuyente, podrás impugnar el valor real del activo si no estás de acuerdo con Hacienda.
Documentación Oficial – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
BOE Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
